このページは、宅建業法における8種制限に関するゴロ合わせとまとめ表です。他の項目、法令については以下のページから確認してください。8種制限は顧客の保護ですから宅建業者相手であれば適用されません。宅建業者も適用される者は「業務上の規制」です。[業務上の規制]
| 宅建士試験対策 | 宅建業法のゴロ合わせ |
制限対象
宅建業者が自ら売主で一般が買主の場合 ⇔ 相手が業者なら対象外
①他人物売買・未完成物件の売買制限（売却してはならない）
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例外 他人物売買が許される場合 |
他人物を取得する契約や予約を既にしている物件 →停止条件付き取得契約については相手方が宅建業者なら可 A 停止条件付売買契約 B 売買契約 C(宅建業者のみ) 手付金保全措置があれば未完成物件でも売買してよい |
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②クーリングオフ 告げることが重要！
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手続き |
売主が書面で告げてから８日経過前に買主が申し出ることで、売主は預り金を返還 |
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不可 |
宅建業者事務所、契約をする案内所（宅建士がいる）、モデルルーム(土地に定着) 買主希望による自宅、又は勤務先での契約 ⇔喫茶店や無関係業者、テント張り案内所は買主希望でもクーリングオフ対象 ※契約と申し込みの場所が異なる場合は、申し込み場所で判断 引き渡しを受け、代金を全部支払った ※引渡し前であれば工事完了前可 |
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判断 |
解除対象か → クーリングオフを書面で |
告げた → ８日以内に申出 |
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告げていない → 期限なく申出できる |
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書面で告げなければ8日は起算せず、いつまでもクーリングオフできるということ |
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注意 |
クーリングオフ、手付放棄には債務不履行の問題は生じない 解除は書面をもって行い、発したときに解除の効果が発生 |
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③損害賠償額の予定（違約金）の制限
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上限 |
違約金を含めて売買代金の２０％まで（２０％を超える部分は無効） |
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④手付金の制限
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上限 |
売買代金の２０％ |
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解除 |
相手方が履行に着手したら解除不可に ⇔自分が履行に着手しただけは解除できる この場合においても解除することはできるが、債務不履行の問題となる |
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⑤手付金等の保全措置
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時期 |
受領前（下記記不用額を超える額となる時点前）に講じておく |
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方法 |
未完成物件(工事完了前) |
完成物件 |
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銀行等による連帯保証、保証保険 |
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手付金等寄託契約（指定保管機関（協会）） |
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保全不要 |
代金 ５％以下、 かつ、１０００万円以下 |
代金 １０％以下、 かつ、１０００万円以下 |
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移転登記されている |
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注 |
不要基準額を超える段階で保全措置を講じておくこと |
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⑥契約不適合責任(瑕疵担保責任)の制限
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期間 |
原則 買主が不適合を知って1年以内に通知しなければ売主は免責される（民法） 可能な特約 引渡し２年以上 引渡し１年とした特約は、無効であるから、原則通り、知って１年となる |
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例題 |
宅建業者が宅建業者でない買主との間で契約不適合責任を一切追わないとする特約を定めた場合、この特約は無効であり、引き渡しから２年間となる ☓ 民法の規定である知って１年。引き渡しから２年以上と出来るにすぎない |
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買主 |
追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、解除をすることができる |
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特約 |
宅建業者が自ら売主の場合に買主が不利となる特約をすることはできない |
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⑦割賦販売（ローン）契約解除等の制限
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手続き |
３０日以上の書面による催告→ 解除でき、一括請求へ ⇔営業保証金供託の催告は１ヵ月 |
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⑧割賦販売における所有権留保等（移転登記しないということ）の禁止
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例外 |
受領が代金の３０％超え |
抵当権や保証人などの担保がない場合のみ留保できる |
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受領が代金の３０％以下 |
留保できる |
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割合のまとめ
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⑤ |
保全措置 |
５％、１０％超、又は１０００万円超 |
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④ |
手付金 |
２０％上限 |
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③ |
違約金 |
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⑧ |
割賦 |
３０％まで 所有権を留保できる 完済するまで 抵当権、保証人ない場合、所有権を留保できる |
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契約不適合責任に対応するため、住宅瑕疵担保履行法において資力確保義務が定められている