報酬 宅建業法の暗記まとめ 宅建士試験

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9月上旬まで多忙のため更新が遅れます。ご迷惑をおかけいたします。

このページは、宅建業法における報酬に関するまとめです。他の項目、法令については以下のページから確認してください。報酬は計算方法が覚えにくいため、苦手な人も多い。そのうえ、出題されても1点分。苦手な人は飛ばしてしまうことも戦略の一つです。

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報酬のきまり

法定の報酬以外、請求してはならない(依頼による広告費、承諾をした特別費を除く)

売買・交換における報酬の限度額

1.建物は課税されるが、土地は非課税

よって、本体価格 = 建物売買価格‐消費税 + 土地売買価格

※建物に課税された消費税分を減額する

※交換取引では、資産価値の高額なほうの価格を用いる

建物課税で、土地非課税
土地取引について消費税は課されない。「建物売買価格」には消費税が含まれている

2.本体価格に応じた速算式で報酬額を求める

本体価格

速算式

 

400万円超

3% + 6万円

 

400万円以下

4% + 2万円

同意あれば現地調査費を加えることができる

200万円以下

5%

400超で3パ6
3%+6万円を必ず暗記する。ほとんどの場合において売買交換取引は400万円を超える。出題も必然的にそうなるため、400万円以下の暗記の優先度は低い

3.消費税を適用

 課税業者なら10%、免税業者なら4%を加算する

報酬上限計算の流れ表

取引

売買

代理

売主から計2倍(承諾で買主からも)

媒介

1倍(そのまま)を双方がそれぞれから

※媒介が1業者であるときは、双方から、計2倍

混在

双方の、別々で計算すること、ただし、計2倍

賃借

居住

権利金

無関係

一方から0.5ヵ月分が(合計1ヵ月

承諾によって一方から1カ月ともできる

非居住

宅地

無し

計1カ月分

 

有り

権利金額を売買代金とみなし、

各々から売買として計算 <売買計算式>

承諾は媒介契約時に得ること

※権利金とは返還されない金銭をいう

※取引形態を第一に確認し、賃借であれば居住かそうでないかと権利金があるかを確認する

売買2倍の、賃借ワン
売買は合計2倍内であるが、居住賃借(アパート)は原則として片方0.5、承諾で1ヵ月とできる

支払の時期

契約の時に承諾し、取得の時に報酬を
報酬は契約時に承諾を要すが、支払は物件を取得した時でよい

報酬上限に関する練習問題

出題されても1点分であるから、どうしても苦手であれば捨ててもよい。
①などの数字は上記表との対応

【①売買代理契約】甲所有の宅地を代金5000万円で乙が買う代理契約

 甲 → A  →5000万円→  B ← 乙

 5000万の宅地、5000万円×3%+6万円=156万円 ×2×1.1 ⇒ 343万2000円

 Aは甲から343万2000円、Bは乙から報酬無し ※合計で343万2000円を超えないこと

 ※売買の代理であるから、売主であるAから2倍の額(承諾あれば買主のBからも可)

【②売買媒介契約】甲所有の倉庫を5500万円(税込み)で乙が買う媒介契約

 甲 → A  →5500万円→  B ← 乙

 宅地ではない。よって計算するうえで、5500万円の消費税分を減じて計算する

 5000万円の倉庫、5000万円×3%+6万円=156万円 ×1.1 ⇒ 171万6000円

 Aは甲から171万6000円、Bは乙から171万6000円

 ※売買の媒介であるから双方が双方から1倍の額を受け取る(合計で2倍になっている)

【③交換代理媒介契約】甲所有の2700万円の宅地、乙所有の5000万円の宅地の交換契約

 甲 → A(代理)  →5000万円→  B(媒介) ← 乙

 代理と媒介混在している場合、計算には高額な価格を用いる

 Aは、(5000万円×3%+6万円)×2×1.1=343万2000円

 Bは、(5000万円×3%+6万円)  ×1.1=171万6000円 ※AとBの合計は2倍以内

  ※合計で343万2000円以内であるが、Bからは171万6000円が上限であるということ

 ※交換の代理・媒介混在であるから、高額の乙宅地とし、各々別々に計算し、計2倍以内

【④賃借媒介契約】貸主甲の居住用建物を1カ月当たりの借賃10万円で乙が借りる賃借媒介契約

★2つの業者のパターン 

 甲 → A  →10万円→  B ← 乙

 各々0.5ヵ月 Aは甲から5万5000円、Bは乙から5万5000円が上限 合計1カ月分

  ※5万5000円=10万円×0.5×1.1

 ※居住用賃借であるから双方各々から0.5カ月が上限となる

★1つの業者のパターン

 甲 → A  10万円 → 乙

 各々0.5カ月(5万5000円ずつ)であるが承諾あれば甲が11万円、乙は0円とできる

 ※賃借の居住用であるから0.5であるが、承諾あるから一方から1カ月分

【⑤賃借媒介契約】甲所有の宅地を権利金800万円、借賃40万円とする賃借の媒介契約

 甲 → A  40万円(権利金800万円) → 乙

 宅地の賃借であるから権利金を用いる。800万円×3%+6万円=30万円

  ※宅地に消費税は課されない!

 甲及び乙のそれぞれから30万円(計60万円)を受領することができる。

 ※賃借の宅地の媒介であるから権利金を用い、売買式として貸主から計2倍

権利金がある非居住宅地は、権利金を用いて売買式として計算する

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