8種制限の暗記と語呂合わせ 宅建業法まとめ 宅建士試験

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このページは、宅建業法における8種制限に関するゴロ合わせとまとめ表です。他の項目、法令については以下のページから確認してください。

宅地建物取引士
合格に必要な要点のみを網羅します。ここに書かれていることをしっかり暗記すれば間違いなく合格ラインを超えることができます。要点と併せて、特に重要な項目に関する暗記...

制限対象

宅建業者が自ら売主で一般が買主の場合 ⇔ 相手が業者なら対象外

宅建業者に8種なし
取引の相手方が宅建業者の場合について、8種制限は適用されない

①他人物売買・未完成物件の売買制限(売却してはならない)

例外

他人物売買が許される場合

他人物を取得する契約や予約を既にしている物件

 →停止条件付き取得契約については相手方が宅建業者なら可

  A 停止条件付売買契約 B 売買契約 C(宅建業者のみ)

手付金保全措置があれば未完成物件でも売買してよい

予約があれば他人も可、停止は業者に限ります
主とする契約や予約がすでにあるのであれば他人物売買は許される

②クーリングオフ 告げることが重要!

手続き

売主が書面で告げてから8日経過前に買主が申し出ることで、売主は預り金を返還

不可

宅建業者事務所、契約をする案内所(宅建士がいる)、モデルルーム(土地に定着)

買主希望による自宅、又は勤務先での契約

⇔喫茶店や無関係業者、テント張り案内所は買主希望でもクーリングオフ対象

※契約と申し込みの場所が異なる場合は、申し込み場所で判断

引き渡しを受け、代金を全部支払った ※引渡し前であれば工事完了前可

判断

解除対象か → クーリングオフを書面で

告げた → 8日以内に申出                    

告げていない → 期限なく申出できる

書面で告げなければ8日は起算せず、いつまでもクーリングオフできるということ

注意

クーリングオフ、手付放棄には債務不履行の問題は生じない

解除は書面をもって行い、発したときに解除の効果が発生

業者の支配下、希望支配下、テントを除いてオフできず
業者の支配下にある施設、買主希望による買主支配下の施設(自宅や職場)における契約はクーリングオフできない。いずれの支配下にない施設やテント張り案内所はクーリングオフの対象となる
 ※つまり、第三者施設、買主が希望しない場合の自宅、テント張りのみがクーリングオフの対象

③損害賠償額の予定(違約金)の制限

上限

違約金を含めて売買代金の20%まで(20%を超える部分は無効)

手付と損予は20まで
手付金と損害賠償額の予定はいずれも各々20%が上限

④手付金の制限

上限

売買代金の20%

解除

相手方が履行に着手したら解除不可に ⇔自分が履行に着手しただけは解除できる

 この場合においても解除することはできるが、債務不履行の問題となる

⑤手付金等の保全措置

時期

受領前(下記記不用額を超える額となる時点前)に講じておく

方法

未完成物件(工事完了前)

完成物件

銀行等による連帯保証、保証保険

 

手付金等寄託契約(指定保管機関(協会))

 

保全不要

代金 5%以下

かつ、1000万円以下

代金 10%以下

かつ、1000万円以下

 

移転登記されている

不要基準額を超える段階で保全措置を講じておくこと

手付の保全は受領前、未完は5パーの、完成10、1000
保全措置は受領前に講じること。手付金額が5%、10%以下、1000万円以下であれば保全は不要である

⑥契約不適合責任(瑕疵担保責任)の制限

期間

原則 買主が不適合を知って1年以内に通知しなければ売主は免責される(民法)

 可能な特約 引渡し2年以上

 引渡し1年とした特約は、無効であるから、原則通り、知って1年となる

例題

宅建業者が宅建業者でない買主との間で契約不適合責任を一切追わないとする特約を定めた場合、この特約は無効であり、引き渡しから2年間となる

☓ 民法の規定である知って1年。引き渡しから2年以上と出来るにすぎない

買主

追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、解除をすることができる

特約

宅建業者が自ら売主の場合に買主が不利となる特約をすることはできない

瑕疵は知ったら1年に。引渡し特約2年以上
引渡しから1年とする特約は無効であり、知って1年となる

⑦割賦販売(ローン)契約解除等の制限

手続き

30日以上の書面による催告→ 解除でき、一括請求へ

 ⇔営業保証金供託の催告は1ヵ月

30催告、ローンの解除
滞納等による契約解除には30日以上の書面による催告を要する

⑧割賦販売における所有権留保等(移転登記しないということ)の禁止

例外

受領が代金の30%超え

抵当権や保証人などの担保がない場合のみ留保できる

受領が代金の30%以下

留保できる

ローンは30超えたら移転せよ
割賦販売による支払いが30%を超えたら所有権移転登記をしなければならない

割合のまとめ

保全措置

5%、10%超、又は1000万円超

 

手付金

20%上限

 

違約金

 

割賦

30%まで 所有権を留保できる

完済するまで 抵当権、保証人ない場合、所有権を留保できる

契約不適合責任に対応するため、住宅瑕疵担保履行法において資力確保義務が定められている

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