FP2級、FP3級対策の不動産の譲渡所得についてのまとめです。ここに書かれている事項を理解・暗記し、厳選過去問予想問題を繰り返し解くだけで十分です。特にマーカーが引いてある箇所は必ず暗記してください。原則として、譲渡について短期と長期は５年を境に決められている事、居住用財産の軽減税率と特定居住用買い替えが１０年であることなどについて、ゴロ合わせを交えながらしっかり覚えてください。過去問を繰り返して理解を深めてください。
不動産の譲渡所得
- 所得税（譲渡所得）
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- 収入金額－（取得費＋譲渡費用） 取得費不明の場合、収入金額の5%とすることができる
- 税率
- 短期譲渡所得 39%（住民税9%） ⇔ 長期譲渡所得 20%（住民税5%）
- 長期と短期の判断は譲渡の年の1月1日において5年を超えているか超えていないかで判断する
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譲渡の長短、５年の元旦、長期特例軽減１０ で暗記しましょう。長期は５年超であるが長期特例は１０年
譲渡と特別控除
| ①居住用財産の3000万円特別控除 |
控除 譲渡益－3000万円
期間、所得制限なし
短期でも長期でも利用できる
②③と重複できる
居住しなくなった日から3年経過後の12月末日までに譲渡
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| ②居住用財産の軽減税率 |
軽減 １４%（6000万円超えは20%）の軽減税率
譲渡年1月1日で所有期間１０年超
①③と重複できる
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| ③特定居住用財産の買替えの場合の長期譲渡所得特例 |
所有・居住期間いずれも所有期間１０年超
床面積５０㎡以上の居住用財産を購入
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| ④居住用財産の買替えの損益通算及び繰り越し控除 |
所有期間５年超
床面積５０㎡以上の居住用財産を１０年以上の住宅ローンで購入
合計所得３０００万円以下であること
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| ⑤特定居住用財産の損益通算及び繰り越し控除 |
所有期間５年超
住宅ローンが残る居住用財産を譲渡
合計所得３０００万円以下であること
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厳選過去問&予想問題
以下は関連する正誤問題です。問題文をタップ(クリック)すると解答解説が表示されます。
所得税において、土地・建物を譲渡したことによる譲渡所得の金額の計算上、譲渡した土地・建物の取得費が不明である場合には、譲渡収入金額の「5％」相当額を取得費とすることができる。
（正）設問の通り正しい。譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）[不動産の譲渡所得]
土地・建物を譲渡したことによる譲渡所得の金額の計算において、譲渡した土地・建物の取得費が不明である場合には、譲渡収入金額の「5％」相当額を取得費とすることができる。
（正）設問の通り正しい。譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）[不動産の譲渡所得]
土地を譲渡した場合の譲渡所得の金額の計算において、概算取得費として、譲渡収入金額の「8％」相当額を取得費とすることができる。
（誤）取得価額が不明場合は譲渡価格の5％を取得費とすることができる[不動産の譲渡所得]
個人が所有していた土地を譲渡した場合の譲渡所得の金額の計算において、収入金額から控除する取得費は、概算取得費として、譲渡収入金額の「20％」に相当する額とすることができる。
（誤）取得価額が不明な場合に、譲渡価額の5％を取得費とすることができる。[不動産の譲渡所得]
Ａさんが、令和元年年10月1日に購入した土地を令和6年年10月1日に譲渡した場合、その譲渡による所得は、所得税における長期譲渡所得に区分される。
（誤）譲渡の年の1月1日において5年を超えるかを判断する。本問においては5年を経過していない。よって長期譲渡所得には区分されず短期譲渡所得となる。[不動産の譲渡所得]
土地・建物等に係る譲渡所得は、「譲渡した年の1月1日 」において所有期間が「5年」を超えるものは長期譲渡所得に、「5年」以下であるものは短期譲渡所得に区分される。
（正）設問の通り正しい。長期譲渡所得か、短期譲渡所得かは譲渡の年の1月1日において5年を超えるかを判断する。[不動産の譲渡所得]
土地・建物等を譲渡した場合の譲渡所得に係る税額の計算において、「譲渡の年の1月1日」現在における譲渡資産の所有期間が5年を超えるものは、長期譲渡所得に区分される。
（正）設問の通り正しい。長期譲渡所得か、短期譲渡所得かは譲渡の年の1月1日において5年を超えるかを判断する。[不動産の譲渡所得]
土地・建物に係る譲渡所得は、「売買契約の締結日」現在において所有期間が「5年」を超えるものは長期譲渡所得に、「5年」以下であるものは短期譲渡所得に区分される。
（誤）長期譲渡所得か、短期譲渡所得かは譲渡の年の1月1日において5年を超えるかを判断する。[不動産の譲渡所得]
「居住用財産の譲渡所得の特別控除（居住用財産を譲渡した場合の3，000万円の特別控除）」は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡しなければ、適用を受けることができない。
（正）設問の通り正しい。前年、全前年にこの適用を受けていないこと、特定居住用財産の買い替えの特例、居住用財産を買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例を受けていないことも条件となる。[3，000万の特別控除]
「居住用財産を譲渡した場合の3，000万円の特別控除の特例」の適用を受けるためには、適用を受けようとする者のその年分の合計所得金額が3，000万円以下でなければならない。
（誤）期間や所得に関わらず適用される。3000万円の所得が問われるのは居住用財産の損益通算に関すること。[3，000万の特別控除]
「居住用財産を譲渡した場合の3，000万円の特別控除の特例」の適用を受けるためには、譲渡の年の1月1日現在において、譲渡資産の所有期間が5年以上でなければならない。
（誤）所有期間の長短に関係なく適用される。軽減税率、長期譲渡所得の特例について10年の所有期間が問われる。居住用財産の損益通算及び繰越控除について所有期間5年以上の条件が問われる。[3，000万の特別控除]
「居住用財産を譲渡した場合の3，000万円の特別控除の特例」は、譲渡の年の前々年に同特例の適用を受けていた場合、適用を受けることができない。
（正）設問の通り正しい。前年、及び前々年に適用を受けた場合は、適用を受けることはできない。[3，000万の特別控除]
「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」（軽減税率の特例）の適用を受けることができる場合、その所得税額（復興特別所得税を含まない）は、課税長期譲渡所得金額が6，000万円以下の場合、「課税長期譲渡所得金額×5％」として計算される。なお、他の所得や所得控除等は考慮しないものとする。
（誤）課税長期譲渡所得金額が6，000万円以下の場合、所得税は10％、住民税4％となる。(6，000万円を超える部分は所得税15％住民税5％)[軽減税率の特例]
「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」（軽減税率の特例）は、譲渡した日の属する年の「1月1日」において、土地等または建物等の所有期間が「5年」を超えていなければ適用を受けることができない。
（誤）10年を超えていなければ適用を受けることはできない[軽減税率の特例]
「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けるためには、譲渡資産の譲渡対価の額が「1億円」以下でなければならない。
（正）設問の通り正しい。[特定居住用財産の買換え特例]
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」の適用要件の1つとして、譲渡資産の所有期間は、譲渡の年の1月1日で「5年」を超えていなければならない。
（正）設問の通り正しい。[特定居住用財産の損益通算特例]
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